蘭州招商網訊：城市綜合體，對于現代都市而言是個必不可少的“硬件”，對于蘭州人來說才剛剛熟悉。數據顯示，蘭州市城市綜合體目前擬建和在建的房地產項目有數十個。
為大蘭州建設注入活力
“城市綜合體”是建筑綜合體的升級和城市空間的延續，是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。因其規模較大，功能齊全并結合了現代人的高效、快速、便捷，所以城市綜合體也被稱之為“城中城”。
隨著城市化進程的加快，大量人口遷居以經濟為中心的城市，使得蘭州城市土地資源日益稀缺、珍貴。在這種情況下，商業地產城市綜合體逐漸占據了房地產市場，萬達、綠地等國內知名企業的入駐，使得蘭州城市開發進入綜合體時代。
統計數據顯示，2011年至2015年，國內20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中55%的增量集中在中西部城市。蘭州作為西部地區重要的區域性特大城市，城市綜合體的建設也日益激烈。截至目前，蘭州開工建設城市綜合體數十個。
“城市綜合體一般分三種類型，根據主導功能有商業型、商務型、交通樞紐型、居住主導型、混合型 ；根據項目區位有核心區位型、次中心商圈型、節點型、城郊型、資源型；根據開發主體有政府主導型、復合地產型、政府和市場合作型。但無論那種形式，這種把城市功能與城市發展之間的內在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間有機結合的新型城市發展形態，改變的是蘭州的城市格局與人居模式，將為大蘭州建設和發展注入新的活力與動力。
綜合體建設應合理規劃統一布局
對于市民而言，綜合體是一個全天候的生活消費娛樂中心，可以滿足人們的多種需求。但并不是所有開發商都能開發此種產品，也不是所有城市都適合開發建設這種城市綜合體。蘭州城鄉規劃院表示：“作為一種商業地產，其規劃設計和建筑形式及風格特色，在很大程度上決定了城市綜合體對人們的吸引力。因此從未來發展的角度看，任何一個城市綜合體應挖掘本土特色、突出民族文化，每個城市都有自己獨特的歷史、文化、民俗等，在舊城改造時，一定要做好相關規劃和專業設計，這樣才能最大限度利于商業開發，同時還能帶動旅游，因此，商業項目的上馬應該慎之又慎。
此外，就城市綜合體本身而言，其選址必須符合三個條件：暨具有營造園林景觀的基礎；必須具有交通便捷的區位優勢；必須營造齊備的生活系統。從而滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求。”
“目前，蘭州市部分城市綜合體布局存在一定的問題：空間布局不均衡，城區之間差距明顯。大多城市綜合體都分布在城關區范圍內，這主要是受人口、基礎設施分布不均等因素的影響。城關區內業態綜合、大型商業業態密集，總體水平相對較高；其他城區商業網點規模較小，大型業態缺乏，業態功能組合落后；與交通樞紐結合不緊密：由于城市綜合體現狀以點狀沿主干道路分布為主，交通干道對商業氛圍切割影響較大，人車矛盾突出；此外城市綜合體內部交通組織及停車場地設計也存在考慮不足的問題。開發模式的單一性，定位不清，對周圍交通造成巨大壓力，業態重復，容易引起不良競爭等因素，都會影響城市綜合體未來的招商引資和建設發展，進而會影響整個蘭州市的規劃建設和經濟發展。因此，統一規劃、合理布局城市綜合體項目是很有必要的。”市城鄉規劃院如是說。
加快蘭州市多核心開發建設
“目前，城關區內已開建多個城市綜合體項目，考慮到蘭州市目前的經濟發展水平及消費能力等因素，未來城市綜合體的建設可優先選址于規劃定位為未來蘭州三核心之一的安寧—七里河核心組團范圍內，并且是拆遷量較少的可開發地塊。適量控制項目服務半徑，從而防止全市范圍內因過度競爭而造成商業網點資源浪費。”城鄉規劃院表示，就目前看，城關中心區西關十字至盤旋路一帶內布局以優化、改造提升為主，作為蘭州市商業、商務中心，其各項功能建設已日趨完善，為協調促進蘭州市一體化發展，市區內選址主要考慮舊城改造片區。周邊城區布局以推動蘭州市多核心建設為主。為加快蘭州市多核心的開發建設，可通過城市綜合體的開發模式，引進大型商業休閑項目和精品購物中心帶動周邊片區發展。以大型現代化項目集群推動城市發展，推動城市由“單核心”向“多核心”發展，帶動了若干城市副中心的興起。為蘭州城市拓展新的發展空間。
“在新項目建設中，主要選擇條件較為成熟，基本無拆遷量或拆遷量較少、近兩年內可進行用地出讓的地塊。此外，地塊周邊交通樞紐應已初步形成規模，交通樞紐帶來的客流量5—10年內可達到相應規模。考慮到蘭州市的經濟水平，新項目不易過多的開發商務金融樓宇，以防市場難以消化。”
西站板塊蘭州最佳城市綜合體
數據顯示，建設中的蘭州城市綜合體整體開發強度較大，占地面積基本都在1萬㎡以上，建筑面積均為10萬㎡以上，主導功能多以商業為主，其特點如下：在空間布局上，大多數選址都在城關區范圍內，從發展水平而言，在建城市綜合體主導功能相似，商品層次總體中等略偏上水平，個別在建城市綜合體開始往高端發展。從消費情況看，在建城市綜合體面對的主要消費群體為本地中檔收入者。消費者采購商品以日用品，餐飲及娛樂為主。記者采訪中發現，蘭州市城市綜合體或自稱為城市綜合體的項目，不少體量非常大，而且這些項目的開發模式也各不相同，盡管都稱之為城市綜合體。有酒店+住宅+商業+辦公，有休閑娛樂+商業+旅游，有住宅+商業+寫字樓等，但多數綜合體有一個共同點，就是商用物業所占的比例都較大，在住宅銷售出去后，商業項目興旺與否，成為決定項目成功的關鍵。
“由于城市綜合體屬于新型商業地產開發模式，國家對其設置標準并沒有明確的量化規定。目前業界通常以10萬㎡以上建筑規模，三種以上高標準功能，構成業態組合來界定城市綜合體。因其巨大的規模及吸引客流能力，通常也成為市級商業中心或區域級商業中心。”從城市綜合體所應具備的種種條件看，未來建設的蘭州西客站周邊地區是蘭州市城市綜合體最佳選址。
地理位置代表城市商業發展的新趨勢，城市綜合體與城市的經濟有密切的聯系，這一切都需要與城市其他區域有快速的交通網絡做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站和交通便利的位置。交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。作為人流、物流、信息流等集聚地，火車站是一座城市最繁華最主要的經濟圈之一。隨著西客站的建設，西站將產生大量的人流、物流，其次，作為西北最大、先進一流的交通樞紐，西客站建設必將使蘭州的城市中心西移，漸漸會形成一個以西客站為軸心的新商圈。
其次，西站東連城關區，西臨西固，北依安寧區，交通便捷，不僅有條公交線路路過于此，且正在建設的輕軌交通也布局其中。雖然新火車站建成還要等上幾年，但伴隨著項目的建設，周圍住宅將會面臨拆遷和重建，寫字樓、賓館、商鋪及餐飲和娛樂場所需求將增加，商業地產將迎來更多機遇，新火車站項目將成為引領地產、商業發展的助推器。可以預見，不久的將來，西站將發展成為集新商業商務區、客運樞紐、便捷完善的交通路網等于一體的黃金地段。
綜合體崛起 構建蘭州商圈新格局
城市綜合體作為一種商業地產，往往成為商圈格局發生劇變的核心引擎。十九世紀20年代，中外商人來蘭設行經商。抗戰后，當局在蘭州設了“西北貿易公司”兼管內外貿易。上世紀50年代中期，形成張掖路區、盤旋路區、西站、西固等四個市級商業中心區。上世紀80年代，蘭州市一級商業群主要集中在張掖路，盤旋路、西站、西固中街的市級商業中心也初具規模。上世紀90年代以來，商業設施主要集中在：城關區的西關十字—張掖路—酒泉路—南關十字—東方紅廣場—盤旋路或鐵路局—火車站一線及西關十字—小西湖—火車西站一線，上世紀90年代中后期，以南關十字為核心的慶陽路、中山路、酒泉路舊城改造和東方紅廣場的建成，西關十字迅速成為實力最為強勁的商服中心。而隨著城市綜合體的不斷涌現，固有的商業格局將被打破。人口的平衡發展、消費需求的轉變、市場定位的多極化，便利購物和服務、消費的差異、商務商業的定位等諸多因素，一個新的商圈格局必將形成。
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