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超七成在建在售項目存在手續(xù)不全問題—石家莊房地產(chǎn)市場亂象調(diào)查

新華網(wǎng)石家莊10月13日電 （記者王民）日前，石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局公布了耗時3個月的城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場秩序整治結(jié)果，一組數(shù)據(jù)令人大跌眼鏡：超七成的在建在售項目存在手續(xù)不全問題，近八成商品房項目涉嫌違規(guī)銷售。石家莊作為一座二三線省會城市，多年不溫不火的房地產(chǎn)市場究竟緣何落得如此亂象？

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)普遍偏低“魚多龍少”

據(jù)介紹，石家莊市在建在售的325個項目中，手續(xù)齊全項目僅88個，237個存在手續(xù)不全等問題，占比72.9%。其中，51個非商品房項目里，涉及集體土地住宅建設(shè)項目39個、開發(fā)主體不是開發(fā)企業(yè)的項目有12個。在186個有問題的商品房項目中，147個涉嫌違規(guī)銷售，占比79%。在整治期間，石家莊房管部門接到群眾投訴材料4000多份，涉及191個違規(guī)項目。

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)市場監(jiān)管處處長夏恩國說：“這是近年來整治工作中時間最長、力度最大的一次。”盡管涉嫌違規(guī)銷售的售樓部已經(jīng)被勒令關(guān)閉，113個樓盤總計被罰款2300余萬元，在國慶期間仍有11個樓盤“明關(guān)暗不關(guān)”地違規(guī)銷售。

據(jù)了解，石家莊市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1300余家，其中一級資質(zhì)5家，二、三級資質(zhì)189家，四級、暫定級資質(zhì)1100余家。曾開發(fā)過房地產(chǎn)項目的企業(yè)只有400家，近300家屬于完全沒有開發(fā)實力的公司，大部分靠倒賣手續(xù)、陪標為生。

夏恩國說，四級、暫定級的開發(fā)企業(yè)大多實力不強，自有資金嚴重不足、經(jīng)營管理水平不高、抗風(fēng)險能力較弱、誠信意識不強，受開發(fā)項目暴利誘惑，往往在尚未取得手續(xù)或手續(xù)不全的情況下就開始違規(guī)銷售，甚至銷售“圖紙房”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量不高的原因是準入門檻過低，注冊條件過于寬松。“目前，河北省建設(shè)部門規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本為500萬元以上。按照目前石家莊市的地價，買2畝土地就超過500萬，這樣的企業(yè)根本沒有能力開發(fā)房地產(chǎn)項目。”夏恩國說，此外，房管部門對開發(fā)企業(yè)的違規(guī)銷售行為只有較輕的經(jīng)濟處罰，沒有吊銷資質(zhì)、清出市場的硬性規(guī)定，企業(yè)違法成本過低。

開發(fā)企業(yè)“先上車后補票”致一路違規(guī)

與其他城市不同，從2008年開始，石家莊開展大規(guī)模的城鎮(zhèn)建設(shè)“三年大變樣”活動，市區(qū)內(nèi)大量城中村、老舊小區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)改造重點。石家莊作為二三線省會城市，受財力等條件限制，將“一級開發(fā)—土地收儲—凈地出讓”這一各地普遍實行的土地開發(fā)模式變通為“一二級聯(lián)動”，致使開發(fā)企業(yè)“先上車后補票”，一路違規(guī)。

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局局長李義增介紹說，石家莊市城中村改造項目多由城中村聯(lián)合開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)建設(shè)，開發(fā)企業(yè)投資進行拆遷和回遷樓建設(shè)；老舊小區(qū)改造項目也是由開發(fā)企業(yè)提供征收補償資金、工作經(jīng)費并實際操作。開發(fā)企業(yè)在已經(jīng)投入大量房屋征收補償資金的情況下，要想取得項目土地，仍需全額繳納土地出讓金。為緩解資金壓力、縮短建設(shè)周期，多數(shù)開發(fā)企業(yè)往往采取提前開工建設(shè)后補辦手續(xù)、違規(guī)銷售來彌補前期拆遷補償、房屋征收的損失。

按照政策規(guī)定，土地未完成一級開發(fā)時，國土部門不能履行凈地收儲和出讓手續(xù)，因此開發(fā)企業(yè)拿不到土地證，后續(xù)的“四證”都無法辦理。在實際操作中，很多樓盤在拔地而起之后才走一下“招拍掛”的過場。

據(jù)了解，由于石家莊市相關(guān)政策法規(guī)、配套措施沒能及時跟進，再加上各相關(guān)主管部門之間在行政審批和各環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的處理上配合不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目違規(guī)銷售行為“屢禁不止、邊查邊犯”。石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局2011年、2012年處罰的53個違規(guī)銷售項目中，未取得土地使用權(quán)就已開始建設(shè)和銷售的有32個，約占違法案件總數(shù)的60%。

監(jiān)管合力難聚使違規(guī)項目“生米變熟飯”

記者采訪了解到，石家莊有不少房地產(chǎn)項目已經(jīng)銷售、入住，但由于各種原因不能及時辦理房產(chǎn)證。沒有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，老百姓將在房產(chǎn)交易、房屋抵押以及戶口遷移、子女入學(xué)時面臨無法逾越的現(xiàn)實問題，由此導(dǎo)致的信訪案件層出不窮。

據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，先后涉及土地征收（征用）、收儲、出讓、建設(shè)項目用地規(guī)劃和工程規(guī)劃、建筑工程施工管理、商品房銷售、竣工驗收等環(huán)節(jié)、10余個部門，前面環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為得不到有效糾正和制止，就必然會延續(xù)到最后的****環(huán)節(jié)。房產(chǎn)證不能辦理很大部分是由于開發(fā)項目前期手續(xù)不完善、未批先建、違法超建造成的。近幾年石家莊處理的房地產(chǎn)信訪案件中，涉及土地使用手續(xù)的約占60%，涉及項目超規(guī)劃建設(shè)的占30%。

李義增說，在不少城市，房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作涉及國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門，“鐵路警察各管一段”，形不成監(jiān)管合力，聯(lián)合執(zhí)法工作機制尚未真正建立，致使違規(guī)項目“生米變熟飯”，最終矛盾集中到房屋確權(quán)環(huán)節(jié)。此外，由于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為大多只能罰款，沒有強制停工、強制拆除等行政強制執(zhí)行權(quán)，導(dǎo)致監(jiān)管不力，開發(fā)企業(yè)的違規(guī)難度和違規(guī)成本都比較低。