這幾年，由于國內中產階級崛起、國內限購政策實施、美元升值等因素，更多的人選擇到美國投資房產進行資產配置。 數據調查顯示，中國買家最感興趣的前十城市依次排名為：洛杉磯、舊金山、紐約、奧蘭多、波士頓、休斯頓、芝加哥、拉斯維加斯、達拉斯和孟菲斯。 大家選擇美國房產其實就分為兩大類，一類是剛需、一類是投資。 剛需就是有居住需求嘛，要么是工作需求自己住，要么是孩子要學區所買的。 （PS:其實國內的學區概念是模仿美國，最早起源于麻省的波士頓，為了保障各個地區孩子能就近入學。）
投資房也分為兩大類，一類是傳統的房產投資有產權的、一類是無產權的投資。 傳統的房產投資跟國內的一樣，以收租為主，過一定期限覺得有必要了就轉手賣掉，這樣既能有租金收入、又能獲得資本利得，再加上美元兌人民幣的升值，年回報率能達到8%左右。 這類投資很直接就是所有的收入都能自己拿到，但是風險在于要自己尋找租客，房子出現任何問題需要幫租客解決（如果你本人不在美國是多么麻煩）。 所以很多人會把自己的房產委托租賃公司管理。 還有一個風險是如果房地產市場不好，房價沒有漲，這個虧損要自己承擔。 另一類投資房是沒有房產權而只有股權的投資，也就是你買的不是具體哪個戶型，而是和其他人合伙給一家公司幫你去購買個小區的一套或者幾套甚至整棟樓，然后進行管理出租。 這么一來你不要有任何費心的事情，而這家管理公司會按照約定給你利息或者分紅，等到項目賣掉后也會按出資比例分給你利潤。這一類最大的缺點是你自己沒辦法控制收入，收多少，什么時候賣都沒有控制權。
為什么華人這么偏愛美國房產呢？
眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛到美國的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳“的觀念。 其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計，美國人大約7年左右就會換一次房屋。 換房的換房的原因多種多樣，比如工作地點改變。子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休后吧城區市中心換到偏遠安靜的郊區等。 此外，美國換房頻繁的原因還在于沒有戶口的限制，同時城市鄉村差距小，住在哪里都很方便。
那么投資房產的主要收益體現在哪里呢？
事實上，在美國投資房產的收益體現在較高的租金回報率和房產的升值空間。 因此，投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。
美國的房子出租不難
在美國房子出租并不難。以西雅圖為例，這里經濟繁華，外來人口很多又是旅游城市，需要大量出租房。 很多買家擔心房屋無法出租的問題，其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。 房子能否出租取決于業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在于賣價是否符合市場。 通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東南兩岸的紐約，舊金山，洛杉磯等都是房價比較高的區域，由于這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。 但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。 所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。
經紀公司很關鍵
美國是一個資訊透明的地方，在看好一處房產后，經紀公司大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的價值。 如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。 有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。 因此，并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，這需要一位好的經紀人協助。 一個好的經紀人可以幫助您實現投資的高收益，往往是事半功倍的效果。 比方說，經紀公司可以從MLS得到各種準確的數據。買家要買房的時候,要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對于專業的經紀人來說沒有問題。
外國人辦理房貸有差異
貸款投資，以房養房，是比較劃算的房產投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。 外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續簡單要求低； 有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家咨詢，多比較，選擇適合自己，對自己最有利的一家。
了解美國文化很重要
在美國買房，不要為了砍價而挑毛病，許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。 這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。 選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。 每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。 在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。
比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。 而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發、桌椅等家具，不包含在屋價內。 另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在房價內。 賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。
外國買家最熱門的市場是什么？
也許令人驚訝的是，國際大都市紐約市的主場狀態甚至沒有打破國際買家的前五名。 相反，佛羅里達州名列榜首，約有22％的銷售額。其次是加利福尼亞州，為12％; 德克薩斯州，12％; 新澤西州，4％; 和亞利桑那州，在4％。紐約州排在第九位。 “休假買家通常會以合理的價格尋找溫暖的地點，”海爾說。“佛羅里達州和亞利桑那州都是他們發現的州。” 加拿大人喜歡佛羅里達州的令人羨慕的天氣，而中國買家選擇加利福尼亞州，這更容易從亞洲到達。得克薩斯州的邊界位置是墨西哥人的首選。 與此同時，新澤西很熱，因為它離紐約市很近 - 而且成本相對較低，她說。 根據NAR的調查，外國買家中最大的份額 - 約49％ - 尋找住在大部分時間的家庭。此外，18％正在尋求投資物業，約12％需要度假屋。 據統計，中國買家連續四年，蟬聯外國買家在美購置房產交易額第一名，從之前一年的273億美元躍升至317億美元。 為什么華人這么偏愛美國房產呢？并不是因為我們瘋狂的購買欲和跟風心態趨勢，而是因為美國地產真的有良好的投資前景。 數據統計，美國獨立屋是價格增長最快的，而且預計還將持續上漲，不僅如此，投資美國房產更有安全感。
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