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2011年度法國住房市場整體情況
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2011年的法國住房市場存在一定復蘇跡象，呈現(xiàn)出住房緊缺現(xiàn)象依然突出、城市平均房價居高不下、住房租金價格保持穩(wěn)定、住房信貸成本有所增加、國際富余資金快速涌入、房產(chǎn)中介市場穩(wěn)步復蘇等特點。法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現(xiàn)狀并解決房價高企問題，法國政府近年來出臺多項措施以促進、規(guī)范和引導房地產(chǎn)市場發(fā)展，有關(guān)做法和經(jīng)驗值得國內(nèi)借鑒。
一、基本情況
2011年的法國住房市場存在一定復蘇跡象，但在當前歐債危機背景下，失業(yè)率上升、購買力下降、流動性資金不足等不利因素仍影響著法國住房市場發(fā)展。2011年，法國住房市場總體特點如下：
（一）住房緊缺現(xiàn)象依然突出。
截至2011年底，法國境內(nèi)共有住房約2650萬套，其中由政府出資興建或提供補貼的社會福利住房共計480萬套。2010年和2011年，法國分別新建住房34.6萬和42.1萬套，均未超過2007年國際金融危機前43.5萬套的建設(shè)水平。預計2012年法國新建住房數(shù)量約35.9萬套。目前，法國住房困難人數(shù)約360萬，住房缺口約90萬套,緊缺現(xiàn)象依然突出。
�。ǘ┏鞘衅骄績r居高不下。
2011年法國境內(nèi)房價平均上漲7.3%，受投資性需求支撐，大巴黎房價地區(qū)上漲22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波爾多、馬賽每平米平均住房價格分別為8648、4039、3175、2888和2779歐元。在巴黎20個區(qū)中，有7個區(qū)的住房均價超過每平方米1萬歐元大關(guān)，其中第6區(qū)房價最高，均價達13500歐元；第9區(qū)房價最低，均價約6500歐元。
�。ㄈ┳》孔饨饍r格保持穩(wěn)定。
2011年，法國境內(nèi)住房月租金平均價格為12.4歐元/平方米，其中1175個法國城鎮(zhèn)的月租金價格超過9歐元/平方米，巴黎市區(qū)住宅月租金平均價格約35歐元/平方米，主要商業(yè)區(qū)的住房月租金價格最高甚至達到54歐元/平方米。2011年法國住房租金價格較上一年上漲1.9%，基本保持穩(wěn)定，漲幅與通貨膨脹率基本持平。
�。ㄋ模┳》啃刨J成本有所增加。
受歐洲債務危機影響，法國商業(yè)銀行流動性資金短缺，紛紛縮緊住房信貸。2011年底，法國銀行上調(diào)房貸款利率，上調(diào)后的按揭貸款利率分別為15年期4%、20年期4.24%和25年期4.37%，平均上漲0.5個百分點。銀行提高住房貸款利率增加了部分購房者的成本。但與2007年國際金融危機和歐洲債務危機爆發(fā)前相比，借貸利率仍處在較低水平。
�。ㄎ澹﹪H富余資金快速涌入。
受歐洲債務危機影響并出于房產(chǎn)保值因素考慮，近年來，國際富余資金快速涌入法國房地產(chǎn)市場，尤其是巴黎豪宅市場，這是導致巴黎房價居高不下的重要原因之一。2011年，在售價1000萬元以上的房產(chǎn)中，法國買主只占一成左右；在售價500萬至1000萬歐元的房產(chǎn)中，法國買主只占25%。來法購買豪宅的客戶主要來自發(fā)展中國家和海灣地區(qū)。
（六）房產(chǎn)中介市場穩(wěn)步復蘇。
2011年法國房地產(chǎn)市場總體呈復蘇態(tài)勢，法國房屋交易量同比增加13.8%，高于2009和2010年水平。法國住房市場60%的買賣交易通過房屋中介機構(gòu)完成，2011年法國住房和職業(yè)場所的出租以及房地產(chǎn)市場中介活動共創(chuàng)造了740億歐元的營業(yè)收入。目前，美國房地產(chǎn)中介集團--科威公司擬進軍利潤豐厚的法國房地產(chǎn)市場，計劃在2012年在法開設(shè)10家連鎖中介公司。
二、經(jīng)驗借鑒
法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現(xiàn)狀并解決房價高企問題，法國政府近年來出臺多項措施以促進、規(guī)范和引導房地產(chǎn)市場發(fā)展。總體上看，法國房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展平穩(wěn)有序，在拉動經(jīng)濟增長和維護社會穩(wěn)定方面做出了較大貢獻。
�。ㄒ唬┘訌娮》糠杀Ｕ�。
法國政府積極出臺相關(guān)法律法規(guī)保障法國民眾的住房權(quán)力，以推動“居者有其屋”目標的實現(xiàn)。法國政府于2000年出臺《城市互助法》，要求在人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，社會福利房占全部住房的比例不得低于20％，否則相關(guān)地方政府將受到處罰；2006年制訂《國家住房承諾法》，鼓勵加大福利性住房供給；2007年出臺《可抗辯居住權(quán)法》，要求政府保障居民的合法住房權(quán)，居民可通過法律手段維護自己的住房權(quán)。該法還規(guī)定，政府應滿足低收入者、無家可歸者等人士對由政府補貼的社會住房的需要，在住房申請沒有得到滿意答復的情況下，無房戶、將被逐出現(xiàn)住房者、僅擁有臨時住房者、居住在惡劣或危險環(huán)境中的人員等住房困難戶可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
（二）完善住房經(jīng)濟調(diào)節(jié)。
法國政府通過經(jīng)濟手段加強住房市場調(diào)節(jié)，一方面刺激住房需求帶動經(jīng)濟增長；另一方面保障住房供給平抑市場房價。法國政府實行對購買第一套住房的人和家庭給予低息貸款的政策，這項措施不受收入金額限制，惠及所有法國民眾；在法國居留的人都有權(quán)利享受住房補貼,該補貼的重點是面向低收入家庭,無論是租房,還是買房償付貸款,只要收入水平低于政府規(guī)定標準,都有權(quán)獲得補貼。在歐債危機背景下，法國政府出臺措施規(guī)定在2011-1012年投資購買新房并將房子出租的買主可享受減稅優(yōu)惠，這項措施使得新辟的房屋建筑工地數(shù)大增。此外，法國政府對房產(chǎn)所有者征收重稅。購房者不僅要向政府繳納高額的房產(chǎn)稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價值縮水，遏制了住房領(lǐng)域投機行為。
（三）加大福利住房供給。
法國政府積極加大住房供給力度，2011年法國新建住房數(shù)量42.1萬套，較2010年增加了21.7%；房屋建筑許可證的頒發(fā)數(shù)量約53.48萬個，同比增長了17.9％；在新建42萬套住房中，法國政府出資建設(shè)福利住房共計12.4萬套，占到29.5%。法國的福利性住房是指公共或私營機構(gòu)投資興建的，為收入較低、無法通過房地產(chǎn)市場獲得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人機構(gòu)建設(shè)并管理的廉租房，由私營企業(yè)資助、建設(shè)并管理的住房以及得到公共機構(gòu)資助的集資建房。目前，在法國2650萬套社會住房總量中，社會福利住房占到總數(shù)的18.4%。目前，社會福利住房繼續(xù)以每年平均10萬套的速度投放市場，由于法國各界政府的不斷努力，每1000個法國人擁有84套社會福利房，社會福利房占到可出租房的60%左右，法國是目前居民擁有住房率最高的國家之一。
�。ㄋ模┮�(guī)范住房市場發(fā)展。
法國政府注重規(guī)范住房市場發(fā)展，住房公證制度是規(guī)范住房市場發(fā)展的重要手段之一。法國的住房公證制度極其完善，在每年400余萬份公證文書中，接近40%是不動產(chǎn)的公證。法國的公證制度不僅對不動產(chǎn)交易實施法律保障，還向民眾提供有關(guān)不動產(chǎn)的各類信息，發(fā)布房產(chǎn)價格指數(shù)，公布各類房產(chǎn)拍賣消息等。法國公證協(xié)會每三個月會向公眾發(fā)布全國房價通告，詳細介紹法國各地房價升降指數(shù)，單位價格，與以往同期指數(shù)比較。法國公證協(xié)會發(fā)布的各項不動產(chǎn)信息成為法國房屋價格的風向標。投資者可以根據(jù)其發(fā)布的信息，尋找相應的投資目標。房地產(chǎn)業(yè)界人士則通過其信息，制定出不同的營銷策略。為進一步規(guī)范住房市場發(fā)展，法國政府擬通過行業(yè)立法、職業(yè)培訓等多種方式加強對房產(chǎn)中介交易員的管理，同時擬設(shè)立相關(guān)委員會，以調(diào)解房產(chǎn)中介交易員和消費者之間的糾紛。
（劉偉）
2011年的法國住房市場存在一定復蘇跡象，呈現(xiàn)出住房緊缺現(xiàn)象依然突出、城市平均房價居高不下、住房租金價格保持穩(wěn)定、住房信貸成本有所增加、國際富余資金快速涌入、房產(chǎn)中介市場穩(wěn)步復蘇等特點。法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現(xiàn)狀并解決房價高企問題，法國政府近年來出臺多項措施以促進、規(guī)范和引導房地產(chǎn)市場發(fā)展，有關(guān)做法和經(jīng)驗值得國內(nèi)借鑒。
一、基本情況
2011年的法國住房市場存在一定復蘇跡象，但在當前歐債危機背景下，失業(yè)率上升、購買力下降、流動性資金不足等不利因素仍影響著法國住房市場發(fā)展。2011年，法國住房市場總體特點如下：
（一）住房緊缺現(xiàn)象依然突出。
截至2011年底，法國境內(nèi)共有住房約2650萬套，其中由政府出資興建或提供補貼的社會福利住房共計480萬套。2010年和2011年，法國分別新建住房34.6萬和42.1萬套，均未超過2007年國際金融危機前43.5萬套的建設(shè)水平。預計2012年法國新建住房數(shù)量約35.9萬套。目前，法國住房困難人數(shù)約360萬，住房缺口約90萬套,緊缺現(xiàn)象依然突出。
�。ǘ┏鞘衅骄績r居高不下。
2011年法國境內(nèi)房價平均上漲7.3%，受投資性需求支撐，大巴黎房價地區(qū)上漲22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波爾多、馬賽每平米平均住房價格分別為8648、4039、3175、2888和2779歐元。在巴黎20個區(qū)中，有7個區(qū)的住房均價超過每平方米1萬歐元大關(guān)，其中第6區(qū)房價最高，均價達13500歐元；第9區(qū)房價最低，均價約6500歐元。
�。ㄈ┳》孔饨饍r格保持穩(wěn)定。
2011年，法國境內(nèi)住房月租金平均價格為12.4歐元/平方米，其中1175個法國城鎮(zhèn)的月租金價格超過9歐元/平方米，巴黎市區(qū)住宅月租金平均價格約35歐元/平方米，主要商業(yè)區(qū)的住房月租金價格最高甚至達到54歐元/平方米。2011年法國住房租金價格較上一年上漲1.9%，基本保持穩(wěn)定，漲幅與通貨膨脹率基本持平。
�。ㄋ模┳》啃刨J成本有所增加。
受歐洲債務危機影響，法國商業(yè)銀行流動性資金短缺，紛紛縮緊住房信貸。2011年底，法國銀行上調(diào)房貸款利率，上調(diào)后的按揭貸款利率分別為15年期4%、20年期4.24%和25年期4.37%，平均上漲0.5個百分點。銀行提高住房貸款利率增加了部分購房者的成本。但與2007年國際金融危機和歐洲債務危機爆發(fā)前相比，借貸利率仍處在較低水平。
�。ㄎ澹﹪H富余資金快速涌入。
受歐洲債務危機影響并出于房產(chǎn)保值因素考慮，近年來，國際富余資金快速涌入法國房地產(chǎn)市場，尤其是巴黎豪宅市場，這是導致巴黎房價居高不下的重要原因之一。2011年，在售價1000萬元以上的房產(chǎn)中，法國買主只占一成左右；在售價500萬至1000萬歐元的房產(chǎn)中，法國買主只占25%。來法購買豪宅的客戶主要來自發(fā)展中國家和海灣地區(qū)。
（六）房產(chǎn)中介市場穩(wěn)步復蘇。
2011年法國房地產(chǎn)市場總體呈復蘇態(tài)勢，法國房屋交易量同比增加13.8%，高于2009和2010年水平。法國住房市場60%的買賣交易通過房屋中介機構(gòu)完成，2011年法國住房和職業(yè)場所的出租以及房地產(chǎn)市場中介活動共創(chuàng)造了740億歐元的營業(yè)收入。目前，美國房地產(chǎn)中介集團--科威公司擬進軍利潤豐厚的法國房地產(chǎn)市場，計劃在2012年在法開設(shè)10家連鎖中介公司。
二、經(jīng)驗借鑒
法國政府高度重視解決法國居民，特別是低收入群體的住房問題。為改善住房短缺現(xiàn)狀并解決房價高企問題，法國政府近年來出臺多項措施以促進、規(guī)范和引導房地產(chǎn)市場發(fā)展。總體上看，法國房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展平穩(wěn)有序，在拉動經(jīng)濟增長和維護社會穩(wěn)定方面做出了較大貢獻。
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法國政府積極出臺相關(guān)法律法規(guī)保障法國民眾的住房權(quán)力，以推動“居者有其屋”目標的實現(xiàn)。法國政府于2000年出臺《城市互助法》，要求在人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，社會福利房占全部住房的比例不得低于20％，否則相關(guān)地方政府將受到處罰；2006年制訂《國家住房承諾法》，鼓勵加大福利性住房供給；2007年出臺《可抗辯居住權(quán)法》，要求政府保障居民的合法住房權(quán)，居民可通過法律手段維護自己的住房權(quán)。該法還規(guī)定，政府應滿足低收入者、無家可歸者等人士對由政府補貼的社會住房的需要，在住房申請沒有得到滿意答復的情況下，無房戶、將被逐出現(xiàn)住房者、僅擁有臨時住房者、居住在惡劣或危險環(huán)境中的人員等住房困難戶可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
（二）完善住房經(jīng)濟調(diào)節(jié)。
法國政府通過經(jīng)濟手段加強住房市場調(diào)節(jié)，一方面刺激住房需求帶動經(jīng)濟增長；另一方面保障住房供給平抑市場房價。法國政府實行對購買第一套住房的人和家庭給予低息貸款的政策，這項措施不受收入金額限制，惠及所有法國民眾；在法國居留的人都有權(quán)利享受住房補貼,該補貼的重點是面向低收入家庭,無論是租房,還是買房償付貸款,只要收入水平低于政府規(guī)定標準,都有權(quán)獲得補貼。在歐債危機背景下，法國政府出臺措施規(guī)定在2011-1012年投資購買新房并將房子出租的買主可享受減稅優(yōu)惠，這項措施使得新辟的房屋建筑工地數(shù)大增。此外，法國政府對房產(chǎn)所有者征收重稅。購房者不僅要向政府繳納高額的房產(chǎn)稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價值縮水，遏制了住房領(lǐng)域投機行為。
（三）加大福利住房供給。
法國政府積極加大住房供給力度，2011年法國新建住房數(shù)量42.1萬套，較2010年增加了21.7%；房屋建筑許可證的頒發(fā)數(shù)量約53.48萬個，同比增長了17.9％；在新建42萬套住房中，法國政府出資建設(shè)福利住房共計12.4萬套，占到29.5%。法國的福利性住房是指公共或私營機構(gòu)投資興建的，為收入較低、無法通過房地產(chǎn)市場獲得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人機構(gòu)建設(shè)并管理的廉租房，由私營企業(yè)資助、建設(shè)并管理的住房以及得到公共機構(gòu)資助的集資建房。目前，在法國2650萬套社會住房總量中，社會福利住房占到總數(shù)的18.4%。目前，社會福利住房繼續(xù)以每年平均10萬套的速度投放市場，由于法國各界政府的不斷努力，每1000個法國人擁有84套社會福利房，社會福利房占到可出租房的60%左右，法國是目前居民擁有住房率最高的國家之一。
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法國政府注重規(guī)范住房市場發(fā)展，住房公證制度是規(guī)范住房市場發(fā)展的重要手段之一。法國的住房公證制度極其完善，在每年400余萬份公證文書中，接近40%是不動產(chǎn)的公證。法國的公證制度不僅對不動產(chǎn)交易實施法律保障，還向民眾提供有關(guān)不動產(chǎn)的各類信息，發(fā)布房產(chǎn)價格指數(shù)，公布各類房產(chǎn)拍賣消息等。法國公證協(xié)會每三個月會向公眾發(fā)布全國房價通告，詳細介紹法國各地房價升降指數(shù)，單位價格，與以往同期指數(shù)比較。法國公證協(xié)會發(fā)布的各項不動產(chǎn)信息成為法國房屋價格的風向標。投資者可以根據(jù)其發(fā)布的信息，尋找相應的投資目標。房地產(chǎn)業(yè)界人士則通過其信息，制定出不同的營銷策略。為進一步規(guī)范住房市場發(fā)展，法國政府擬通過行業(yè)立法、職業(yè)培訓等多種方式加強對房產(chǎn)中介交易員的管理，同時擬設(shè)立相關(guān)委員會，以調(diào)解房產(chǎn)中介交易員和消費者之間的糾紛。
（劉偉）
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