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稅務(wù)干貨來(lái)襲！在英國(guó)，買房/賣房/收購(gòu)/出租房屋時(shí)，我需要繳納哪些稅？納稅過(guò)程又有哪些注意事項(xiàng)？

1，土地印花稅（SDLT）

在英國(guó)，幾乎所有的房地產(chǎn)收購(gòu)交易均會(huì)產(chǎn)生土地印花稅。房產(chǎn)價(jià)格的不同會(huì)導(dǎo)致稅率的區(qū)別，并且住宅與商業(yè)房產(chǎn)的稅率也有區(qū)別。土地印花稅須在交易交割后30 天內(nèi)由買方上報(bào)并繳納到稅務(wù)機(jī)關(guān)。

當(dāng)收購(gòu)的現(xiàn)有建筑物為住宅用途，土地印花稅的稅率如下：

如果收購(gòu)的土地或現(xiàn)有建筑物為商業(yè)用途或混合用途（部分住宅部分商業(yè)），則土地印花稅的稅率如下：

如果投資者在單一交易中收購(gòu)了六個(gè)或以上的住宅單元（例如一棟公寓樓），則這些公寓將被作為商業(yè)物業(yè)對(duì)待，因此適用較低的SDLT稅率。

由于SDLT會(huì)導(dǎo)致高價(jià)房產(chǎn)的交易成本增加，于是許多賣方要求潛在的買方以收購(gòu)持有房地產(chǎn)的公司股權(quán)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)收購(gòu)，而非直接轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，以此把應(yīng)繳稅率降至0.5%或甚至為零。此時(shí)會(huì)計(jì)師和律師對(duì)股權(quán)交易的盡職調(diào)查顯得尤為重要，一來(lái)確定賣方提出的節(jié)稅架構(gòu)確實(shí)可行，二來(lái)確保買方不會(huì)因此背負(fù)標(biāo)的公司里隱藏的其它稅務(wù)責(zé)任。

🔹注意：賣方所要求的收購(gòu)方式通常直接影響競(jìng)標(biāo)的價(jià)格，因此節(jié)省SDLT的架構(gòu)會(huì)在售價(jià)中有體現(xiàn)（一般是售價(jià)的相對(duì)提高）。

2，增值稅（VAT）

增值稅的課稅對(duì)象為已進(jìn)行增值稅登記的企業(yè)提供的大多數(shù)商品及服務(wù)，這其中包括為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)提供的建筑服務(wù)。

通常來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)供應(yīng)無(wú)需收取增值稅。但商業(yè)房產(chǎn)的所有人可選擇（且一般會(huì)選擇）為其房產(chǎn)征稅，因而其提供房產(chǎn)供應(yīng)的收費(fèi)（包括出租的租金，出售的售價(jià)）以上會(huì)再加收標(biāo)準(zhǔn)稅率的VAT（現(xiàn)行稅率為20%）。選擇為房產(chǎn)征稅的好處是房產(chǎn)所有人可以回收在建筑費(fèi)用上，以及物業(yè)維護(hù)及管理費(fèi)用上向其供應(yīng)商所支出的VAT。因此VAT對(duì)于開(kāi)發(fā)商／房產(chǎn)所有人來(lái)說(shuō)只是一個(gè)現(xiàn)金流的時(shí)間成本，而不是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的絕對(duì)成本。

如果開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的是住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)，則通常有可能建筑費(fèi)用上的VAT為零稅率（仍需繳納VAT，但是稅率為0%），這會(huì)有助于項(xiàng)目的現(xiàn)金流。如果住宅開(kāi)發(fā)后計(jì)劃出售，在出售每套住宅單元時(shí)的VAT通常也是零稅率。如果住宅開(kāi)發(fā)后的計(jì)劃為出租，則通常有必要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做額外的稅務(wù)架構(gòu)，以確保在建筑費(fèi)用上支出的VAT可以確實(shí)回收。

在收購(gòu)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)售價(jià)上是否需要支付VAT取決于該房地產(chǎn)是否現(xiàn)為空地，空樓，還是現(xiàn)在以占用型租約租給了租客。如果收購(gòu)的是一棟現(xiàn)租給租客并收取租金的大樓，在該交易應(yīng)被視為“轉(zhuǎn)讓一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生意”（TOGC），因此只要開(kāi)發(fā)商自己在交易交割前也進(jìn)行VAT注冊(cè)，選擇為該房產(chǎn)征稅，并滿足一些其它條件，則該交易的售價(jià)上無(wú)需繳納VAT。

3，出售時(shí)的利潤(rùn)

根據(jù)投資者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的計(jì)劃是交易（開(kāi)發(fā)后即出售）還是投資（開(kāi)發(fā)后長(zhǎng)期持有），英國(guó)的直接稅務(wù)對(duì)兩者有不同待遇。

🔹交易

最近出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的英國(guó)稅法的改變意味著，不管開(kāi)發(fā)商是否英國(guó)稅務(wù)居民，任何以交易為目的的房地產(chǎn)銷售所得的利潤(rùn)均需繳納20%的公司稅。

🔹投資

一般來(lái)說(shuō)投資型房地產(chǎn)的出售需繳納20%的資本利得稅，但有以下兩個(gè)例外：

非英國(guó)稅務(wù)居民在出售商業(yè)物業(yè)的時(shí)候無(wú)需繳納英國(guó)資本利得稅。

公共性的非英國(guó)稅務(wù)居民的投資者（例如最終所有人為公共地產(chǎn)基金或上市公司）在出售住宅物業(yè)時(shí)無(wú)需繳納資本利得稅。


4，股權(quán)收購(gòu)

當(dāng)開(kāi)發(fā)商以股權(quán)收購(gòu)的形式收購(gòu)房地產(chǎn)時(shí)，一定要注意資本利得稅的問(wèn)題，原因有二：

第一，如果持有房地產(chǎn)的標(biāo)的公司為英國(guó)離岸公司，買方一定要確保公司管理及控制均在離岸，沒(méi)有任何行為會(huì)導(dǎo)致英國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為該公司已經(jīng)“上岸”（而喪失在未來(lái)出售房產(chǎn)時(shí)無(wú)需繳納英國(guó)資本利得稅的優(yōu)勢(shì)）；

第二，如果該標(biāo)的公司確實(shí)隱藏支付英國(guó)資產(chǎn)利得稅的義務(wù)，則在交易議價(jià)時(shí)需要考慮到這一納稅責(zé)任，且賣方需要在交割完成后雙方協(xié)定的一定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)向買方提供稅務(wù)擔(dān)保。有的時(shí)候交易雙方會(huì)協(xié)商采用購(gòu)買擔(dān)保及賠償保險(xiǎn)的方式來(lái)規(guī)避潛在稅務(wù)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

5、租金收入

海外投資者／開(kāi)發(fā)商收取的房地產(chǎn)租金的收入需繳納20%的所得稅。如果存在可扣除開(kāi)銷，租金收入上的所需繳納的所得稅金額可以獲得相應(yīng)的減免。

最常見(jiàn)的可扣除開(kāi)銷有兩種：第一種是購(gòu)買或開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的貸款利息，第二種是資本免稅額。資產(chǎn)免稅額的計(jì)算較為復(fù)雜，建議客戶就此進(jìn)行專門的咨詢。在之前的藍(lán)莎研報(bào)干貨系列中我們已對(duì)此進(jìn)行了總結(jié)概括，各位英國(guó)“包租婆”們可別忘記喲！

此外，英國(guó)公司收取的租金收入需要繳納20%的公司稅。同樣的，如果存在可扣除開(kāi)銷，租金收入上的所需繳納的公司稅金額可以獲得相應(yīng)的減免。