從3月31日起，業主個人轉讓未滿五年、非唯一二手房時，應提供房屋原值的相關證明憑證，依法按照轉讓住房所得20%計征個稅。對于確實未能核實房屋原值的，可以按房屋交易價格的1%征收個稅。昨日，市地稅局聯合市住建委發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》，明確北京“國五條”細則執行后的納稅問題。
新政1
賣二手房需提供房屋原值憑證
公告明確，自2013年3月31日(含)起完成網上簽約的二手房交易，辦理房屋轉讓個人所得稅納稅申報時，納稅人應按照規定提供據以證明房屋原值的相應憑證。
解讀：應稅額為現值減去原值減去裝修費
對于房屋原值的核定，根據房源情況不同，公告將全部可轉讓住房分為商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房和城鎮拆遷安置住房五大類。其中，市場上占比最大的商品房的原值，為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
同時，如果存在住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等相關憑證費用，納稅人也需提交有關費用憑證。能夠確定房屋原值和有關合理費用的，個人所得稅稅款按照現值減去原值減去合理費用余額的20%計算。
新政2
未能核定原值按交易額1%計征
如果業主已找不到當初購房時的購房發票和納稅憑證該怎么辦？二十多年的老公房，已不記得購買價格又該如何計算個稅？
公告明確提出，納稅人不能提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關應通過稅收征管、房屋登記等信息系統對房屋原值進行核實。主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。
解讀：2005年后商品房都能查到原值
上海易居研究院副院長楊紅旭告訴記者，北京大概是從2005年開始建立房屋相關信息系統的，所以2005年之后的商品房，都能查到原值。而2005年之前的房子，本次也提出了明確計稅依據。
新政3
發票價納稅價不同按高者計征
這幾年來，二手房市場一直存在著“陰陽合同”，買賣雙方保留的購房合同上注明的是一個成交價，送到納稅、房管部門以及銀行的購房合同則是另外一個價格，且通常申報價格都低于實際成交價，以減少納稅金額。
公告專門提到了“陰陽合同”的問題，特意提出，納稅人同時提供購房發票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。也就是說，當購房發票和納稅憑證上的房屋成交價格不同時，稅務機關將按照價高者計征。
解讀：買房人不用為“陰陽合同”買單
“當年買房時少交了稅，現在賣房時也少交了稅。”一位業內人士告訴記者，在目前的賣方市場下，稅費都轉嫁到了買房人身上，但通過這個政策，買房人不用為“陰陽合同”買單。
新政4
土地增值稅預征率加碼到8%
對于房地產開發企業預征的土地增值稅，公告提出，除保障性住房暫不預征土地增值稅外，房地產開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率，容積率小于1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。公告要求，房地產開發企業應當在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，并匡算預計增值額和增值率。
2011年，北京曾提高過一次土地增值稅預征率，由此前的2%上調為按銷售收入的2%至5%預征土地增值稅，容積率小于1.0的項目則按3%征收。而此次預征率上限調整到8%，且容積率小于1.0的項目上調至5%，對定價過高的商品房項目的調控加碼明顯。
解讀：高預征率遏制商品房大漲價
記者注意到，項目的預計增值幅度不同，土地增值稅預征率也不同。預計增值率在50%(含)以內的，按2%預征；大于50%小于等于100%的，按3%預征；大于100%小于等于200%的，按5%預征；大于200%的，按8%預征。
“這次的調整主要針對預計增值幅度在100%以上的項目。這也意味著，開發商定價越高、獲利空間越大，預征的稅款就越多。那么，開發商在定價的時候將有所顧慮，以遏制商品房定價的大步上漲。”一位業內人士表示，如果一個項目的成本定價是1萬元/平方米，如果售價達到3萬元/平方米以上，則預征的土地增值稅至少為2400元/平方米。
新政兩問
1 裝修費用如何抵扣？
記者注意到，對于住房裝修費用抵扣的具體限額，公告中并無明確規定。但根據國稅總局2006年發布的相關文件規定，如納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：(1)已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。
2 房屋原值如何計算？
商品房：
原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
舉例：以勁松一套2000年、70平方米的一居室為例。假設業主于2009年年初購買該房，房屋總價為108萬，當時應繳納的稅費包括1%的契稅和1%的個稅，總計2.16萬元；花費的裝修款為6萬元；按照貸款20年、88萬元、85折利率、等額本息方式計算，迄今為止的利息大約為17萬元。業主現在以250萬元的價格出售此房，未滿五年，按照差額的20%繳納個稅，則應納稅23.368萬元，比新政前按照房屋售價的1%征收個稅的方式，增加了20.868萬元。
自建住房：
原值為實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：
原值為原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
舉例：以一套望京的經適房為例。假設業主10年前購買總價為50萬元，繳納的稅費和土地出讓金總計約為26000元，裝修款為20000元。由于是名下非唯一住房，業主現在以340萬元的總價出售，按照差額的20%繳納個稅，則應納稅57.08萬元，比新政前按照房屋售價的1%征收個稅的方式，增加了53.68萬元。
已購公有住房：
原值為原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。
其中，已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或標準價)購買的公有住房。經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。
城鎮拆遷安置住房：
根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規定，其原值分別為：
1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
2)房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；
3)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；
4)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。（北京晚報 趙瑩瑩）
